Aussendung August 2018

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Eigentümergemeinschaft!
Wie bereits im Zuge der jüngsten Mietabrechnung angekündigt, darf ich über die aktuellen Entwicklungen und Pläne des Benutzers unserer Apartments und Betreibers unserer Anlagen sowie die zuletzt abgehaltenen Jahreshauptversammlungen der Condominien Columbus Park, Tropical Cofresi und Andreas berichten.
Schon vor einigen Monaten und im Zuge einer zwischenzeitlichen Verlängerung der Überlassungsvereinbarung wurden der Vermieterpool, als auch an die Verwaltung der 3 Condos seitens Lifestyle informiert, dass es für die weitere Anmietung nach dieser Vertragsverlängerung sowohl in den Apartments als auch an den Außenanlagen einer umfangreichen Sanierung sowie Qualitätsverbesserung bedarf. Da von der vorzeitigen Verlängerungs-möglichkeit des derzeit gültigen Überlassungsvertrages (von Ende 2018 bis Ende 2020) so gut wie alle Eigentümer Gebrauch gemacht haben, konnten die ersten Vorgespräche und Verhandlungen zwar ohne Zeitdruck geführt werden, jedoch stehen nunmehr für diese ggf. erforderlichen Arbeiten nur wenige Zeiträume in den Nebensaisonen zur Verfügung, so dass die Weichen noch vor der kommenden Nebensaison, die im September 2018 beginnt, gestellt werden müssen.
Um einen ersten Zeitraum zu nutzen wurde im vergangenen September relativ kurzfristig und per Umfrage unter den Eigentümern des Condos Columbus Park die Sanierung der Poollandschaft vorab beschlossen und prompt (während der Zeit der beiden Stürme) schon mit den Bauarbeiten begonnen. Der rechtsgültige Beschluss erfolgte nachträglich in der jüngst abgehaltenen Generalversammlung im Februar 2018. Erfreulicherweise haben sich 100{a7aabc0f598ddf61d90997b1017eea272c70cf37f60049dc8fa0d08a77ce0b67} der Eigentümer für diese Sanierung ausgesprochen. Als Kostenbeitrag der Eigentümer für das knapp 100.000 Dollar Projekt wurde mit Lifestyle eine Deckelung von US$ 72.000,00 vereinbart. Die Poollandschaft war Ende Dezember 2017 fertig gestellt und stellt sich mit dem neuen Jacuzzi und der neuen Struktur nicht nur als Blickfang sondern auch als absolute Aufwertung des Condominiums und damit auch der Apartments dar.
Im Zuge der Generalversammlung des Condos Tropical Cofresi im Februar diesen Jahres wurde dann ebenfalls und mit großer Mehrheit die Sanierung der gesamten Poollandschaft sowie des Pools beschlossen und dafür wurde der Kostenbeitrag des Condos mit US$ 80.000,00 gedeckelt.
Im Zuge der Generalversammlung des Condominium Apartamentos Andreas wurde beschlossen, an das Condos Tropical Cofresi sowie das Condominio Columbus Park einen gemeinsamen Kostenzuschuss von US$ 50.000,00 zu leisten, da das Condominium Apartamentos Andreas bekanntlich über keinen eigenen Pool verfügt, jedoch die beiden Pools der Nachbarcondominien benutzt werden können. (Der Form halber wurde auch beschlossen, dass dieser Kostenschuss als eine Art „Mietzahlung“ die uneingeschränkte Mitnutzung über einen Zeitraum von zumindest 10 Jahren erlaubt.)
Für über diese Deckelungen eventuell hinausgehende Kosten hat Lifestyle bereits im Vorfeld zugesagt, diese zu 100{a7aabc0f598ddf61d90997b1017eea272c70cf37f60049dc8fa0d08a77ce0b67} als durchführendes Unternehmen zu tragen.
Zudem ist angedacht, dass beim Zustandekommen einer längerfristig anhaltenden Überlassungsvereinbarung (bis 2025) sowie der dafür notwendigen Sanierung der Apartments, ein weiterer Kostenzuschuss durch Lifestyle bereitgestellt wird.

Im Zuge der Generalversammlungen in allen 3 Condominien wurde dann (und ebenfalls mit sehr großer Mehrheit) auch beschlossen, dass alle Fenster und Eingangstüren auf Kosten der Eigentümer gegen moderne, schall- und hitzedämmende Elemente ersetzt werden müssen. Auf Grund einer Besichtigung bei Eigentümern welche in dieser Richtung bereits selbst tätig gewesen sind, haben die anwesenden Eigentümer angeregt, dass grundsätzlich nur ein Austausch mit Doppelverglasung erwünscht ist, um auch ein entsprechendes, funktionelles Ergebnis zu erzielen.
Die Hausverwaltung wird daher dazu entsprechende Angebote einholen. Auf Grund der bisher gemachten Erfahrungen und Aussagen von Eigentümern welche ihre Fenster bereits in Eigenregie getauscht haben, werden sich die Kosten pro Apartment, je nach Größe und Anzahl der Fenster ca. zwischen US$ 5.000,00 und US$ 10.000 belaufen.
Von Lifestyle als Eigentümer zahlreicher Apartments wurde der Antrag gestellt, auch die Dächer der Gebäude zu sanieren. Derzeit sind die Dächer ja bekanntlich ohne Isolierung und es kommt bei Regen laufend zu Filtration die auch der Bausubstanz schädlich ist. Leider sind die derzeitigen Dachschindeln nicht mehr zu bekommen und so kann immer wieder nur notdürftig repariert werden. Nachdem der Antrag des Miteigentümers Lifestyle jedoch erst nach Beginn der Generalversammlungen gestellt wurde, nicht auf der Tagesordnung vorgesehen war und auch keine Kostenabschätzung vorhanden war, konnte darüber nicht abgestimmt werden. Somit wird es dazu zu einem Umlaufbeschluss außerhalb der Generalversammlungen kommen. Der Umlaufbeschluss wird erfolgen sobald die Kosten für die Dachsanierung bekannt sind.

Im Gegensatz zur Regelung über die Allgemeinflächen sowie der Fassade mit Fenster und Türen sowie die angeregte Dachsanierung entscheiden über die Sanierung der Apartments im Innenbereich in jedem Fall und ausschließlich die Eigentümer selbst und daher war darüber auch nicht abzustimmen. Der Beitritt zur neuen und bereits ausverhandelten Überlassungsvereinbarung bis 2025 wird seitens Lifestyle jedoch nur für Eigentümer angeboten, welche sich für die Sanierung ihrer Apartments entscheiden. Es muss daher auch davon ausgegangen werden, dass nicht sanierte Apartments vom derzeitigen Betreiber nach 2020 nicht mehr angemietet werden!
Um den Eigentümern eine Basis für die Entscheidung zur Sanierung zu geben, wurde vom Vermieterpool um die zeitnahe Vorlage entsprechender Unterlagen (Pläne, Kosten, Umsetzungszeitraum) gebeten. Derzeit finden nun durch Lifestyle Planungen und auch Kostenabschätzungen für die Innensanierungen statt, welche dann den Eigentümern präsentiert werden. Einige Eigentümer konnten sich bereits im Februar im Anschluss an die Generalversammlungen im Zuge einer Besichtigung von neuen Apartments vor Ort ein Bild über den derzeit notwendigen und von Lifestyle forcierten Standard machen. Die gelegten Vorschläge sollen auch die Möglichkeit bieten, über diese Standards hinaus noch höherwertige Ausstattungen zu wählen (Marmor, Holztüren udglm.)
Hinsichtlich der Kostenbeteiligung wurde mit Lifestyle bereits vorbesprochen, dass an diejenigen Eigentümer die der Innensanierung zusagen auch ein Zuschuss für die beschlossenen Allgemeinsanierungsmaßnahmen angedacht ist. Vom Vermieterpool wird natürlich versucht werden einen möglichst hohen Zuschuss zu den Gesamtkosten auszuhandeln. Angestrebt wird zumindest 50{a7aabc0f598ddf61d90997b1017eea272c70cf37f60049dc8fa0d08a77ce0b67} der Gesamtkosten (Pool, Dächer, Fenster, Innensanierung), bei gleichzeitiger Verlängerung des Überlassungsvertrages und Nachbesserung der Mietentgelte mit insgesamt 3 Indexsprüngen zu erhalten. Auch eine teilweise Vorfinanzierung durch Verrechnung mit künftigen Mietzahlungen wurde bereits andiskutiert. In solchen Fällen könnten jedoch die Zuschüsse geringer ausfallen.
Jedenfalls sollen alle Eigentümer, die sich zur „kostengeförderten“ Innensanierung entschließen auch einen Kostenzuschuss für die in den Generalversammlungen beschlossenen Sanierungsmaßnahmen erhalten!

Während natürlich vor Vorliegen der Gesamtkosten keine Zusage zur genauen Mitfinanzierung der Gesamtkosten erzielt werden konnte, wurde jedoch bezüglich der Vertragsverlängerung und der damit verbundenen Nachbesserung erfreulicherweise bereits ein Ergebnis erzielt. So könnten bereits im heurigen Oktober höhere Überlassungsentgelte an Eigentümer bezahlt werden, welche sich der Sanierung und Vertragsverlängerung anschließen. Auch ein höherwertiges AI Band wäre bereits vereinbart.
Im Zuge der Übermittlung der Pläne und Kosten sowie der Befragung zur Innensanierung wird dann auch die Verlängerung der Überlassungsvereinbarung mit den nachgebesserten Konditionen vorgelegt.

Nachdem die englischsprachigen Eigentümer bei den Generalversammlungen fast alle persönlich anwesend gewesen sind, wurden die TOP in den Versammlungen in 3 Sprachen erklärt. Die schriftlichen und rechtsgültigen Protokolle der Generalversammlungen sind jedoch traditionell in spanischer Sprache verfasst und beglaubigt. Um unnötige Kosten zu vermeiden wurde diesmal auf die Bestellung von beglaubigten Übersetzungen verzichtet. Die Protokolle liegen bereits vor. Bei Interesse übermittle ich diese gerne per Email.

Beigefügt und ausschließlich zur ungefähren Orientierung übermittle ich vorab eine Kostenaufstellung, wie sie sich unter Miteinbeziehung der Innensanierung darstellen könnte. Ich ersuche jedoch um Verständnis, dass es sich um eine Abschätzung aus der Erfahrung jüngst getätigter Arbeiten an einer Immobilie handelt und diese durch Preisänderungen sowie Ausstattung auch stark abweichen kann. Letztlich wird dann auch das Ergebnis der Verhandlungen über die Kostenbeteiligung durch Lifestyle eine wesentliche Rolle spielen.!

Für weitere Fragen stehe ich natürlich gerne – auch telefonisch unter 0043 664 9228118 – zur Verfügung. Das nächste Informationsschreiben sollte dann bereits alle Fakten und möglicherweise auch schon die zu unterfertigenden Vereinbarungen beinhalten.

Namens der Hausverwaltung und des Vermieterpools verbleibe ich mit besten Grüßen
Ing. Dietmar Heiseler